Ortsplanungsrevision OPR17+

BAUREGELEMENT:
1. Gemeindebaureglement (GBR)
PLÄNE:
2.a. Nutzungszonenplan (NZP), 1:5000
2.b. Nutzungszonenplan (NZP) Detailvermassung, 1:100, 1:500, 1:1000
2.c. Schutzzonenplan (SZP), 1:5000
2.d. Baulinienplan Kernzone, 1:1000

Weitere Dokumente, die zur Information ebenfalls einsehbar sind, haben nur orientierenden Charakter:

3. Erläuterungsbericht (EB), Bericht nach Art. 47 RPV
4. Beilage zum Erläuterungsbericht: Expertenbericht Störfallverordnung
5. Nutzungszonen (NZP) Änderungsplan, 1:5000
6. Gemeindebaureglement mit Änderungen nach Auflagen, nur orientierend

Projektübersicht Ortsplanungsrevision 17+

In einer ersten Phase der Ortsplanungsrevision wurde 2017 das Räumliche Entwicklungskonzept REK ausgearbeitet. Unterstützt durch Arbeitsgruppen, Kommissionen und externe Experten wurden im Jahr 2018 die Instrumente der Ortsplanung, inklusive neuer Richtplan, erarbeitet. Der neue «Richtplan Ortsentwicklung» umfasst die Themen Siedlungsentwicklung, Landschaft und Freiraum sowie Verkehr/Mobilität.

Parallel dazu wurden das neue Gemeindebaureglement und die Zonenpläne neu erarbeitet oder angepasst. Nach erfolgter Vorprüfung durch den Kanton wurden die Planungsunterlagen im Oktober 2020 ein erstes Mal öffentlich aufgelegt. Es folgten Einspracheverhandlungen und punktuelle Anpassungen. Die Änderungen sind im August 2021 (2. Auflage) und im Februar 2022 (3. Auflage) öffentliche aufgelegt worden. Eine 4. ergänzende öffentliche Auflage zur OPR17+ fand vom 03. November 2022 bis 05. Dezember 2022 statt.
Die öffentlich aufgelegten neuen Nutzungsordnungen haben eine Vorwirkung (Art. 36 BauG). Diese Vorwirkung tritt am ersten Auflagetag ein. Ab diesem Tag kann nur noch bewilligt oder ausgeführt werden, was sowohl der alten wie auch der neuen Nutzungsordnung entspricht. Wir befinden uns somit seit Herbst 2020 in dieser Übergangsphase.

Planungsmehrwerte

Dank der erlaubten höheren Nutzung in bestimmten Quartieren steigt der Wert der betroffenen Grundstücke ohne Zutun des Eigentümers oder der Eigentümerin. Zum Ausgleich des Vorteils erhebt die Gemeinde bei Auf- und Umzonungen auf einem Teil des planungsbedingten Mehrwerts eine Abgabe. Fällig wird die Abgabe erst bei Baubeginn, also nur bei einem konkreten Bauvorhaben und dabei nur im Anteil des realisierten Planungsmehrwertes. Der Verkauf einer Liegenschaft löst keine Abgabe aus, ebenso wenig sind Erbgänge betroffen.

Die Abgabe planungsbedingter Mehrwerte wird einerseits in der übergeordneten Gesetzgebung von Bund und Kanton geregelt (Raumplanungsgesetz und Baugesetz) und andererseits im kommunalen Reglement über den Ausgleich von Planungsmehrwerten konkretisiert.

Betroffen von Mehrwertabgabepflicht: Es handelt sich hauptsächlich um Parzellen, die durch die OPR17+ eine wesentliche Erhöhung des maximal zulässigen Nutzungsmasses erhalten. Also insbesondere Parzellen, welche bisher und neu den Wohnzonen W2, W3 oder W4 zugeordnet sind oder aufgezont werden. Hinzu kommen weitere Grundstücke, welche durch Anpassung der Nutzungsmasse bzw. der Nutzungsart einen Mehrwert erfahren (z.B. gewisse Grundstücke in ZöN, ZPP, Mischzonen, Arbeitszonen).
Alle betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer haben zum Zeitpunkt der 1. Öffentlichen Auflage der OPR17+ ein Informationsschreiben vom 6. Oktober 2020 über den planungsbedingten Mehrwert ihres Grundstücks erhalten. Rechtliches Gehör und definitive Festlegung sowie anfechtbare Verfügung der Planungsmehrwerte folgen erst nach der Genehmigung der Ortsplanungsrevision OPR17+.

Nicht betroffen: Anpassungen von Bau- und Nutzungsvorschriften, welche für das ganze Gemeindegebiet gelten oder nur Transformationsvorgänge in andere Baubegriffe betreffen, werden von der Mehrwertabgabepflicht ausgenommen. Als nicht mehrwertabgabepflichtig werden daher folgende Planungsvorgänge eingestuft:
- Reduktion der Grenzabstände und Erhöhung der maximalen Gebäudelängen
- Neue Attikabestimmungen
- Harmonisierung der Einfamilienhauszonen und Wohnzonen, d.h. E2EFH und E2 in W2 überführen
- Anpassungen von Messweisen aufgrund Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen vom 25.05.2011/ BMBV

CHRONOLOGIE DER AUFLAGEN DER ORTSPLANUNG 2017+

Ansprechpersonen der Bauverwaltung
Ressort Planung, Tel. 031 868 82 22
Patrick Trummer, Abteilungsleiter Bau, Tel. 031 868 82 34
Noel Oetterli, Ressortleiter Planung-Umwelt-Engergie-Bauinspektorat, Tel. 031 868 82 42
Karin von Niederhäusern, Sachbearbeiterin Planung-Umwelt-Energie-Bauinspektorat Tel. 031 868 82 52