Ortsplanungsrevision OPR17+
13. Mär 2024
Ortsplanungsrevision OPR17+
Aktuell:
OPR17+ Anhörung vom Kanton eingegangen
Die Stimmberechtigten von Münchenbuchsee haben am 25.09.2022 die Ortsplanungsrevision 2017+ angenommen. Im Dezember 2022 wurde das Dossier der Ortsplanungsrevision 2017+ beim Kanton zur Genehmigung eingereicht.
Ende Januar 2024 hat die Gemeinde erstmals eine schriftliche Rückmeldung vom Amt für Gemeinden und Raumordnung erhalten. Darin werden vom Kanton verschiedene Genehmigungsvorbehalte geltend gemacht.
Das Projektteam machte sich umgehend an die Bereinigung der beanstandeten Punkte. Ziel soll sein, dem Gemeinderat baldmöglichst die Änderungen der OPR-Dokumente zur Beschlussfassung und Freigabe für die öffentliche Auflage zu unterbreiten.
Die neuen Nutzungsordnungen haben bereits seit dem ersten Auflagetag der OPR im Herbst 2020 eine Vorwirkung (Art. 36 BauG).
Erst ab dem Zeitpunkt der kantonalen Genehmigung treten das neue Baureglement sowie die neuen Zonenpläne alleinig in Kraft. Sie lösen dann die alten ab. Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, welche die zusätzlichen Spielräume und Bestimmungen gemäss neuer baurechtlicher Grundordnung nutzen wollen, müssen grundsätzlich bis zum Vorliegen der Genehmigung durch den Kanton warten. Wie lange es bis zur Genehmigung dauern wird, ist zurzeit nicht bekannt – es wird aber sicher etliche Monate dauern, u.a. weil der Kanton die noch aufrecht erhaltenen Einsprachepunkte überprüfen und beurteilen muss.
Wann mit einer Genehmigung gerechnet werden kann, bleibt nach wie vor offen.
Wir werden die Bevölkerung an dieser Stelle zu gegebener Zeit über die Genehmigung und Inkraftsetzung der OPR17+ informieren.
Inhalte Dossier Ortsplanungsrevision 2017+,
zugehörige Dokumente Genehmigung
Die Genehmigungsakten umfassen nachfolgende grundeigentümerverbindliche Dokumente.
BAUREGELEMENT:
1. Gemeindebaureglement (GBR)
PLÄNE:
2.a. Nutzungszonenplan (NZP), 1:5000
2.b. Nutzungszonenplan (NZP) Detailvermassung, 1:100, 1:500, 1:1000
2.c. Schutzzonenplan (SZP), 1:5000
2.d. Baulinienplan Kernzone, 1:1000
Weitere Dokumente, die zur Information ebenfalls einsehbar sind, haben nur orientierenden Charakter:
3. Erläuterungsbericht (EB), Bericht nach Art. 47 RPV
4. Beilage zum Erläuterungsbericht: Expertenbericht Störfallverordnung
5. Nutzungszonen (NZP) Änderungsplan, 1:5000
6. Gemeindebaureglement mit Änderungen nach Auflagen, nur orientierend
Projektübersicht Ortsplanungsrevision 17+
In einer ersten Phase der Ortsplanungsrevision wurde 2017 das Räumliche Entwicklungskonzept REK ausgearbeitet. Unterstützt durch Arbeitsgruppen, Kommissionen und externe Experten wurden im Jahr 2018 die Instrumente der Ortsplanung, inklusive neuer Richtplan, erarbeitet. Der neue «Richtplan Ortsentwicklung» umfasst die Themen Siedlungsentwicklung, Landschaft und Freiraum sowie Verkehr/Mobilität.
Parallel dazu wurden das neue Gemeindebaureglement und die Zonenpläne neu erarbeitet oder angepasst. Nach erfolgter Vorprüfung durch den Kanton wurden die Planungsunterlagen im Oktober 2020 ein erstes Mal öffentlich aufgelegt. Es folgten Einspracheverhandlungen und punktuelle Anpassungen. Die Änderungen sind im August 2021 (2. Auflage) und im Februar 2022 (3. Auflage) öffentliche aufgelegt worden. Eine 4. ergänzende öffentliche Auflage zur OPR17+ fand vom 03. November 2022 bis 05. Dezember 2022 statt.
Die öffentlich aufgelegten neuen Nutzungsordnungen haben eine Vorwirkung (Art. 36 BauG). Diese Vorwirkung tritt am ersten Auflagetag ein. Ab diesem Tag kann nur noch bewilligt oder ausgeführt werden, was sowohl der alten wie auch der neuen Nutzungsordnung entspricht. Wir befinden uns somit seit Herbst 2020 in dieser Übergangsphase.
Planungsmehrwerte
Dank der erlaubten höheren Nutzung in bestimmten Quartieren steigt der Wert der betroffenen Grundstücke ohne Zutun des Eigentümers oder der Eigentümerin. Zum Ausgleich des Vorteils erhebt die Gemeinde bei Auf- und Umzonungen auf einem Teil des planungsbedingten Mehrwerts eine Abgabe. Fällig wird die Abgabe erst bei Baubeginn, also nur bei einem konkreten Bauvorhaben und dabei nur im Anteil des realisierten Planungsmehrwertes. Der Verkauf einer Liegenschaft löst keine Abgabe aus, ebenso wenig sind Erbgänge betroffen.
Die Abgabe planungsbedingter Mehrwerte wird einerseits in der übergeordneten Gesetzgebung von Bund und Kanton geregelt (Raumplanungsgesetz und Baugesetz) und andererseits im kommunalen Reglement über den Ausgleich von Planungsmehrwerten konkretisiert.
Betroffen von Mehrwertabgabepflicht: Es handelt sich hauptsächlich um Parzellen, die durch die OPR17+ eine wesentliche Erhöhung des maximal zulässigen Nutzungsmasses erhalten. Also insbesondere Parzellen, welche bisher und neu den Wohnzonen W2, W3 oder W4 zugeordnet sind oder aufgezont werden. Hinzu kommen weitere Grundstücke, welche durch Anpassung der Nutzungsmasse bzw. der Nutzungsart einen Mehrwert erfahren (z.B. gewisse Grundstücke in ZöN, ZPP, Mischzonen, Arbeitszonen).
Alle betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer haben zum Zeitpunkt der 1. Öffentlichen Auflage der OPR17+ ein Informationsschreiben vom 6. Oktober 2020 über den planungsbedingten Mehrwert ihres Grundstücks erhalten. Rechtliches Gehör und definitive Festlegung sowie anfechtbare Verfügung der Planungsmehrwerte folgen erst nach der Genehmigung der Ortsplanungsrevision OPR17+.
Nicht betroffen: Anpassungen von Bau- und Nutzungsvorschriften, welche für das ganze Gemeindegebiet gelten oder nur Transformationsvorgänge in andere Baubegriffe betreffen, werden von der Mehrwertabgabepflicht ausgenommen. Als nicht mehrwertabgabepflichtig werden daher folgende Planungsvorgänge eingestuft:
- Reduktion der Grenzabstände und Erhöhung der maximalen Gebäudelängen
- Neue Attikabestimmungen
- Harmonisierung der Einfamilienhauszonen und Wohnzonen, d.h. E2EFH und E2 in W2 überführen
- Anpassungen von Messweisen aufgrund Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen vom 25.05.2011/ BMBV
Weiterführende Informationen sowie Fragen & Antworten zur OPR17+
Besuchen Sie unsere Projekt-Website mit illustrierten Informationen sowie Fragen/Antworten zur Vorlage OPR17+: www.opr-muenchenbuchsee.ch.
CHRONOLOGIE DER AUFLAGEN DER ORTSPLANUNG 2017+
Ansprechpersonen der Bauverwaltung
Claudia Thöni, Ressortleiterin Planung, Tel. 031 868 82 53
Patrick Trummer, Abteilungsleiter Bau, Tel. 031 868 82 34
Karin von Niederhäusern, Sachbearbeiterin Planung, Umwelt, Energie, Tel. 031 868 82 52